Manovra 2027: novità fiscali per le locazioni, cedolare secca e agevolazioni edilizie

Il Consiglio dei Ministri ha approvato il disegno di legge relativo al Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2027 e al Bilancio pluriennale per il triennio 2027-2029, dando così il via libera alla nuova manovra finanziaria.

Il provvedimento contiene alcune novità di particolare interesse per il settore immobiliare, con possibili effetti sia per i proprietari di immobili destinati alla locazione, sia per gli inquilini e per chi intende effettuare interventi di ristrutturazione edilizia.

È opportuno precisare, sin da subito, che al momento non risulta ancora disponibile il testo ufficiale del disegno di legge, neppure in una versione provvisoria. Le informazioni attualmente conosciute derivano, pertanto, dalle dichiarazioni rese dalla Presidente del Consiglio Giorgia Meloni e dal Viceministro dell'Economia e delle Finanze Maurizio Leo nel corso della conferenza stampa successiva al Consiglio dei Ministri, oltre che dal comunicato diffuso dal Governo.

Le misure annunciate dovranno quindi essere verificate alla luce del testo definitivo, soprattutto per quanto riguarda i requisiti di accesso, la decorrenza delle agevolazioni e l'eventuale applicazione ai soli nuovi contratti.

1. Cedolare secca estesa agli immobili commerciali: una novità per negozi e botteghe

Una delle innovazioni più significative riguarda l'estensione della cedolare secca alle locazioni di immobili commerciali.

Si tratta di una misura particolarmente attesa dai proprietari di negozi e locali destinati ad attività commerciali, considerato che, fino ad oggi, la cedolare secca era sostanzialmente riservata alle locazioni abitative, con esclusione degli immobili strumentali e commerciali.

La nuova disciplina mira a rendere fiscalmente più conveniente la locazione di piccoli immobili commerciali, favorendo il recupero dei locali sfitti e incentivando la riapertura di negozi e attività di vicinato.

Dalle informazioni successivamente emerse sul contenuto della disposizione, l'agevolazione riguarderebbe:

• Gli immobili commerciali appartenenti alla categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).

• Gli immobili con superficie non superiore a 200 metri quadrati.

• I nuovi contratti stipulati a partire dal 2027.

L'aliquota prevista sarebbe del 21%, con una riduzione al 10% per gli immobili situati nei Comuni capoluogo di Città metropolitana.

È un intervento che potrebbe avere un impatto significativo soprattutto nei centri storici e nelle aree urbane caratterizzate da un elevato numero di locali commerciali inutilizzati.

Per i proprietari, il vantaggio consiste nella possibilità di assoggettare i canoni a un'imposta sostitutiva, evitando che questi concorrano alla formazione del reddito complessivo IRPEF. Per gli operatori economici, invece, la misura potrebbe contribuire ad aumentare la disponibilità di spazi commerciali sul mercato.

Resta naturalmente da verificare il coordinamento della nuova disciplina con le altre imposte e con gli eventuali requisiti soggettivi previsti per l'accesso alla cedolare secca.

2. Canone concordato: cedolare secca ridotta al 5%

Un'altra importante novità riguarda le locazioni abitative a canone concordato.

L'aliquota della cedolare secca, attualmente fissata al 10% nei casi in cui ricorrono i presupposti di legge, dovrebbe essere ridotta al 5%.

La riduzione rappresenta un incentivo fiscale particolarmente rilevante per i proprietari che scelgono di concedere in locazione i propri immobili applicando i canoni stabiliti dagli accordi territoriali.

Ricordiamo che il contratto a canone concordato, generalmente nella formula 3+2, prevede che il corrispettivo venga determinato sulla base di specifici parametri individuati dagli accordi stipulati a livello locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle degli inquilini.

Il canone, quindi, non è liberamente determinabile come avviene nei contratti ordinari 4+4, ma deve rispettare le fasce e i criteri previsti dagli accordi territoriali.

La riduzione della tassazione dal 10% al 5% potrebbe rendere questa tipologia contrattuale ancora più interessante per i proprietari, compensando almeno in parte la limitazione nella determinazione del canone.

Un esempio pratico

Ipotizziamo un immobile locato a canone concordato per un canone annuo di 8.000 euro.

Regime fiscale	Imposta annua
Cedolare secca al 10%	800 €
Cedolare secca al 5%	400 €

Il risparmio fiscale sarebbe quindi di 400 euro all'anno, pari al 50% dell'imposta attualmente dovuta.

3. Cedolare secca all'1% per i contratti con giovani conduttori

La misura probabilmente più interessante, anche sotto il profilo delle politiche abitative, è l'ulteriore riduzione dell'aliquota all'1% per i contratti a canone concordato stipulati con giovani conduttori.

L'obiettivo dichiarato è quello di favorire l'accesso alla locazione da parte delle nuove generazioni, attraverso un incentivo fiscale riconosciuto al proprietario che decide di affittare il proprio immobile a un inquilino giovane.

In questo caso, il vantaggio fiscale sarebbe particolarmente significativo.

Riprendendo l'esempio precedente, con un canone annuo di 8.000 euro:

Regime fiscale	Imposta annua
Cedolare secca al 10%	800 €
Cedolare secca al 5%	400 €
Cedolare secca all'1%	80 €

Il proprietario potrebbe quindi beneficiare di un risparmio di 720 euro annui rispetto all'attuale aliquota del 10%.

Un aspetto da sottolineare riguarda il requisito anagrafico: nelle prime dichiarazioni si è parlato di giovani fino a 35 anni, mentre nelle successive ricostruzioni del testo normativo è emerso il riferimento ai conduttori di età inferiore a 36 anni. Sarà quindi importante attenersi alla formulazione definitiva della disposizione.

Andranno inoltre chiarite le modalità applicative nel caso di contratti intestati a più conduttori, qualora soltanto uno di essi possieda il requisito anagrafico richiesto.

4. Bonus edilizi: confermate per il 2027 le detrazioni del 50% e del 36%

Un'altra conferma particolarmente importante riguarda le agevolazioni fiscali per gli interventi edilizi.

Il Governo ha annunciato la proroga anche per il 2027 delle aliquote attualmente applicabili nel 2026, evitando quindi il previsto ridimensionamento delle detrazioni.

La misura interessa principalmente:

• Bonus ristrutturazioni;

• Ecobonus;

• Sismabonus.

In particolare, le aliquote dovrebbero rimanere le seguenti:

Tipologia di immobile	Detrazione 2027
Abitazione principale	50%
Altri immobili	36%

La detrazione maggiorata del 50% è riservata ai proprietari o titolari di diritti reali di godimento che effettuano gli interventi sull'immobile adibito ad abitazione principale.

Rimane inoltre il limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio.

La proroga assume particolare rilevanza perché, in assenza di un nuovo intervento legislativo, dal 2027 sarebbero entrate in vigore aliquote meno favorevoli: 36% per l'abitazione principale e 30% per gli altri immobili.

La conferma delle percentuali attuali rappresenta quindi un elemento di continuità per il settore delle costruzioni e per i proprietari che intendono programmare lavori di ristrutturazione, riqualificazione energetica e miglioramento sismico.

È inoltre prevista la proroga del Bonus mobili per il 2027, con detrazione del 50% e limite massimo di spesa di 5.000 euro, nel rispetto delle condizioni previste dalla normativa.

5. Quali effetti possiamo aspettarci sul mercato immobiliare?

Le misure annunciate delineano una strategia che punta a utilizzare la leva fiscale per favorire una maggiore disponibilità di immobili sul mercato delle locazioni.

Le novità potrebbero produrre effetti su tre fronti.

Il mercato delle locazioni abitative

La riduzione della cedolare secca al 5% e, soprattutto, all'1% per i giovani potrebbe incentivare i proprietari a mettere a disposizione immobili attualmente sfitti o destinati ad altri utilizzi.

L'obiettivo è duplice: aumentare l'offerta di abitazioni in locazione e rendere maggiormente accessibile il mercato degli affitti alle fasce più giovani della popolazione.

Naturalmente, il beneficio per gli inquilini non sarà automatico: dipenderà dalla disponibilità dei proprietari a tradurre il risparmio fiscale in condizioni contrattuali più favorevoli.

Il rilancio delle attività commerciali

L'introduzione della cedolare secca per i negozi potrebbe rappresentare un importante incentivo per i proprietari di immobili commerciali, soprattutto in quelle zone dove la presenza di locali sfitti costituisce ormai un problema strutturale.

Una tassazione più contenuta potrebbe favorire la stipula di nuovi contratti e rendere più conveniente la locazione anche di immobili che, proprio a causa della pressione fiscale e della difficoltà di trovare conduttori, sono rimasti inutilizzati per lungo tempo.

La ripresa degli investimenti edilizi

La conferma delle detrazioni fiscali anche per il 2027 offre maggiore certezza a famiglie, imprese e operatori del settore immobiliare.

La possibilità di beneficiare ancora delle aliquote del 50% e del 36% potrebbe favorire la programmazione degli interventi, sostenendo la manutenzione e la riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente.

6. Attenzione: non tutte le agevolazioni si applicheranno automaticamente ai contratti esistenti

Un aspetto particolarmente importante riguarda la decorrenza delle nuove disposizioni.

Per quanto riguarda le agevolazioni sulle locazioni, le informazioni emerse indicano che i benefici saranno principalmente riservati ai nuovi contratti stipulati nel 2027.

Non si tratta, quindi, di una riduzione generalizzata della tassazione applicabile a tutti i contratti già in essere.

Sono inoltre previste disposizioni antielusive per impedire che contratti esistenti vengano risolti anticipatamente e successivamente stipulati nuovamente al solo scopo di beneficiare delle nuove aliquote.

Questo aspetto dovrà essere attentamente valutato dai proprietari che stanno considerando di modificare i propri rapporti locativi in vista dell'entrata in vigore della nuova disciplina.

Considerazioni finali

La manovra 2027 sembra introdurre un cambio di passo nella fiscalità immobiliare.

Le misure annunciate vanno sostanzialmente in una direzione: rendere più conveniente la messa a reddito degli immobili, incentivare le locazioni a canone concordato, sostenere l'accesso alla casa da parte dei giovani e favorire il recupero dei locali commerciali inutilizzati.

Particolarmente significativa è l'estensione della cedolare secca agli immobili commerciali, una novità che potrebbe incidere concretamente sulle scelte dei proprietari e sulle dinamiche del mercato degli affitti.

Altrettanto interessante è la riduzione della cedolare secca all'1% per le locazioni a canone concordato destinate ai giovani, che rappresenta un incentivo fiscale decisamente rilevante.

Infine, la conferma dei bonus edilizi consente di evitare un ulteriore ridimensionamento delle agevolazioni, garantendo un quadro fiscale più stabile per chi intende investire nella riqualificazione degli immobili.

Una precisazione conclusiva sull'iter legislativo: le misure descritte sono contenute nel disegno di legge di Bilancio, che dovrà completare il proprio percorso parlamentare prima di diventare legge. Sarà quindi necessario verificare eventuali modifiche, requisiti e condizioni applicative nel testo definitivamente approvato.