Novità fiscali in materia condominiale

Agevolazioni 90%

AGGIORNAMENTO 110% DEL 20.05.2020

Dal 1° luglio al superbonus al 110% per gli interventi di riqualificazione energetica e di adeguamento antisismico. Con la firma del Capo dello Stato l’agevolazione è legge, all’articolo 119 del Dl rilancio. Il termine del 1° luglio vale per la fatturazione delle spese sostenute: questi quaranta giorni potranno essere impiegati per la progettazione degli interventi, la scelta dei fornitori, le approvazioni nelle assemblee di condominio.

L’intervento agevolato spetta ai condomini, ma anche alle singole unità immobiliari nei condomini e, con alcuni limiti, per gli edifici unifamiliari (solo se adibiti a prima casa). I condomini sono comunque i destinatari principali dell’agevolazione, tanto è che i limiti di spesa sono molto alti.

Per far scattare la detrazione al 110% è necessario che sia realizzato almeno uno dei tre interventi trainanti individuati dall’articolo 119:

a) l’isolamento termico su almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio (il cosiddetto cappotto termico);

b) l’installazione di caldaie a pompe di calore o a condensazione (basso consumo);

c) la realizzazione di lavori di adeguamento antisismico.

Questi interventi sono “trainanti”: uno solo di questi basta a portare al 110% lo sgravio in cui possono entrare altri interventi:

a) il montaggio di pannelli solari;

b) il montaggio di accumulatori di energia collegati ai pannelli solari;

c) gli interventi previsti dal vecchio ecobonus (art. 14 del Dl 63/2003);

d) la realizzazione delle colonnine per caricare le batterie delle auto elettriche.

Tutti questi interventi accedono anche al beneficio del 110% se realizzati con uno di quelli trainanti.

L’altro pilastro del superbonus è la possibilità generalizzata di cedere la detrazione di imposta a una banca, a una assicurazione o a un altro intermediario finanziario oppure di scontare subito lo sgravio fiscale nella fattura dei fornitori che a loro volta saranno liberi di cederlo a una banca o ad altri soggetti. La cedibilità del credito con il fisco e il beneficio al 110% producono il risultato di realizzare i lavori a carico dello Stato.

L’eccedenza di sconto fiscale del 10% oltre alla spesa sostenuta consente infatti di ripagare fornitori e banche che anticipano le somme per realizzare i lavori o installare gli impianti.

Per chi realizza i lavori antisimici c’è la possibilità di acquistare una polizza anticalamità con detrazione al 90%.

I tetti di spesa nel caso dei condomini sono pari a 60mila euro moltiplicato il numero di unità abitative per l’isolamento termico e di 30mila euro per il numero delle unità immobiliari per le caldaie. Per i due interventi, nel caso di un condominio medio di 50 abitazioni il tetto di spesa è di 4,5 milioni. La condizione più impegnativa per l’intervento energetico è che deve produrre un miglioramento di due classi energetiche Ape (una se due non è possibile).

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Per l’ecobonus 110% vincoli ridotti, allargata l’area del sismabonus

Il governo torna ad allargare ecobonus e sismabonus al 110% dopo il tentativo di stretta di martedì. Resta il vincolo (articolo 128 della bozza ), che era stato introdotto nei testi di due giorni fa, del «miglioramento di due classi energetiche dell’edificio» come condizione per accedere all’agevolazione energetica massima, ma è stato attenuato con la frase inserita subito dopo: «ovvero se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (Ape)». Questa formula salva l’agevolazione massima almeno per le situazioni in cui sarebbe stato impossibile, per vincoli legati all’edificio, il miglioramento di due classi energetiche.

Pannelli solari Viene inoltre chiarito che al miglioramento della classe energetica può contribuire, oltre ai tre interventi trainanti del superbonus (cappotto termico, caldaie a pompe di calore e a condensazione) anche l’installazione dei pannelli solari che possono essere aggregati all’intervento principale accedendo pure allo sconto del 110%.

L’altra novità riguarda il sismabonus che sarà ammesso non solo nelle zone sismiche 1 e 2, ma anche nella zona 3 che fino a ieri non era previsto e che comprende 1.560 comuni.

Sismabonus Ma per il sismabonus c’è anche un’altra novità importante: torna l’ipotesi di una detrazione al 90% per l’acquisto di una polizza assicurativa anticalamità qualora sia stato ceduto alla stessa compagnia assicurativa anche il credito di imposta maturato con i lavori. Salta invece l’obbligo di stipulare una polizza presente nelle precedenti bozze.

Le altre novità Restano le altre novità comparse nei testi martedì. A partire dal visto di conformità che dovrà essere richieste ai centri di assistenza fiscale per poter accedeer alla cessione del credito alle banche e allo sconto in fattura, i due strumenti che vengono generalizzati per garantire la realizzazione dei lavori senza nessuna forma di anticipo da parte delle famiglie e dai condomini.

Restano anche i passaggi con i professionisti e i tecnici che dovranno asseverare sia gli interventi che accedono all’ecobonus, sia quelli destinati al sismabonus. Saranno previste sanzioni amministrative pecuniare (ancora da definire nell’entità) per i professionisti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli.

Resta anche il rispetto dei requisiti minimi dei materiali isolanti e degli altri materiali utilizzati: saranno decreti ministeriali (gli stessi previsti per l’ecobonus) da adottare entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore del decreto legge.

Nel complesso il quadro che esce dall’ultima versione dello schema di decreto legge entrata ieri nel Consiglio dei ministri conferma il potenziale enorme delle nuove agevolazioni che anche l’Ance, l’associazione nazionale dei costruttori edili, considera molto interessanti. Un sospiro di sollievo anche per la riduzione dei vincoli che sembravano invece essere più rigidi nel testo di martedì. In particolare il miglioramento di due classi energetiche rischiavano di tagliare fuori una quota importante di interventi, qualora fossereo stati interpretati in modo rigido.

Resta una distinzione molto forte fra il tetto di spesa massima ammissibile per i condomìni e quella ammissibile per ville ed edifici unifamiliari nel caso di sostituzione delle caldaie. Nel caso di interventi su edifici unifamiliari il tetto della spesa è fissato a 30mila euro. Nel caso di «interventi sulle parti comuni degli edifici» invece il tetto massimo è di 30mila euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari.

Soddisfazione del sottosegretario alla presidenza del Consiglio Riccardo Fraccaro, che parla di «piano shock». «L'approvazione su mia proposta del Superbonus al 110% - ha detto - per l'efficientamento energetico e l'adeguamento antisismico delle abitazioni rappresenta una rivoluzione per l'economia e l'ambiente. Sono orgoglioso di questa norma che trova il massimo consenso nel governo e l'apprezzamento trasversale dei partiti e delle associazioni di categoria. Ora l'Italia può ripartire all'insegna della crescita sostenibile».