Stop all’agevolazione del 110% se l’immobile presenta abusi edilizi
Il passaggio in Comune Interventi su tetti e facciate, con possibili modifiche sulla struttura e contestuali consolidamenti (ad esempio i cordoli) devono partire da una situazione chiara e legittima, cioè da un rilievo dei luoghi sui quali si interviene. Sarà necessario partire da una situazione regolare, per evitare non solo la perdita del bonus, ma anche le sanzioni edilizie. I Comuni devono applicare il principio che vieta interventi su situazioni abusive non condonate: è necessario partire da una situazione legittima: non si possono realizzare miglioramenti o manutenzioni straordinarie su manufatti non pienamente legittimi (Cassazione 30168/2017). Non si può dunque sovrapporre una Scia o una Cila a situazioni irregolari (seppur remote). Oggi che gli archivi di uffici tecnici sono aggiornati, e spesso allineati con le dichiarazioni catastali, è difficile sostenere che una richiesta di contributo sul contenimento dei consumi energetici possa fare a meno di una verifica sulla legittimità della situazione di partenza. I rischi Le richieste di contributo per interventi su manufatti urbanisticamente non regolari espongono a rischi perché incombe l’articolo 49 del Testo unico sull’edilizia, norma che ammette una tolleranza del 2% di altezze, coperture e distacchi per ogni unità immobiliare. Qualora si superi tale limite, si perdono il contributo e qualsiasi altro regime di favore nei confronti del fisco (compreso, ad esempio, il ridotto carico fiscale per l’acquisto della prima casa). Questo significa che la combinazione tra vari tipi di intervento, in particolare sulla struttura (antisismici) e le ristrutturazioni, va affrontata con attenzione, perché la situazione finale del bene deve avere un titolo edilizio tutte le volte che si discosti dalla situazione di partenza. Ristrutturando, consolidando e collocando impianti, ragionevolmente cambiano le divisioni interne, il numero di unità immobiliari, l’altezza dei solai e, a volte, le destinazioni. Se l’intervento su di un tetto non si limita alla sostituzione delle tegole, ma comprende anche un cordolo antisismico, non si discuterà solo di contributi, ma anche di regolarità edilizia e, probabilmente, di un cambio di destinazione con aumento delle superfici abitabili: situazioni sulle quali vigileranno i Comuni.