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Bonus 110% e restringimento del balcone privato

Il legislatore ha introdotto una maggioranza leggera indirizzata ad agevolare l'adozione delle delibere assembleari riguardanti l'approvazione degli interventi previsti dal superbonus. La coibentazione termica rientra fra quelle volte a migliorare l'efficienza energetica dell'edificio condominiale ed interessa i muri maestri - ovvero quelli che costituiscono l'ossatura portante del plesso edilizio e i muri di riempimento - beni comuni dichiarati dall'articolo 1117, comma 1, numero 1, Codice civile. L'approvazione, dunque, si perfeziona con la votazione favorevole maggioritaria dei condòmini intervenuti all'assemblea i quali devono essere rappresentativi di almeno un terzo del valore dell'edificio. Il cappotto termico sulla parete muraria comporta la riduzione dell'area calpestabile per cui inevitabilmente intacca la porzione esclusiva. Tuttavia, l'assemblea è l'organo decidente deputato alla sola gestione dei beni comuni. I poteri assembleari possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condòmini in relazione alle cose comuni ed esclusive soltanto nel caso in cui l'ingerenza sia stata specificamente accettata.

ll Tribunale di Milano La fattispecie vagliata dal tribunale ambrosiano verteva su una delibera assembleare adottata con le maggioranze semplificate previste per il superbonus che aveva posto i condòmini in condizione di dover sopportare il restringimento del proprio balcone per consentire la realizzazione del cappotto termico sulle facciate. Il Tribunale di Milano (sezione feriale civile, ordinanza del 13 agosto 2021) ha chiarito che non è configurabile alcuna lesione del diritto proprietario qualora il balcone subisca restringimenti a causa della posa in opera della coibentazione termica. Se il cappotto termico avvantaggia tutti i condòmini apportando considerevoli benefìci, la lesione del diritto di proprietà diviene insussistente.

Se l’opera coibentante è funzionale al bene comune e il suo contributo è migliorativo, una minima riduzione della superficie calpestabile dei balconi di proprietà esclusiva è scarsamente influente, perciò priva della benché minima rilevanza. Il tribunale meneghino ha ritenuto che le opere approvate in assemblea non violano il diritto di proprietà esclusiva dei proprietari dei balconi in quanto la riduzione della superficie disponibile dei balconi sarebbe stata pari a circa quattro o cinque centimetri. Restringimento considerato tollerabile perché funzionale ad un uso più adeguato delle cose comuni (ovvero le facciate) e teso al soddisfacimento di un interesse superiore e prevalente (contenimento energetico), perciò oltremodo meritevole di tutela. L'installazione del cappotto sui prospetti degli edifici favorisce interessi privatistici e pubblicistici. La minimale compressione della superficie dei balconi è trascurabile e irrilevante al cospetto di ragguardevoli interessi (risparmi energetici).


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