“BONUS CANONI LOCAZIONE” - Art. 77
Il DL n. 34/2020, c.d. “Decreto Rilancio”, ha introdotto il credito d’imposta riferito ai canoni di locazione degli immobili ad uso non abitativo.
Il bonus ha una portata più ampia rispetto al beneficio introdotto dal DL n. 18/2020, c.d. Decreto Cura Italia”, in quanto:
- usufruibile anche per gli immobili di categoria catastale diversa dalla C/1;
- riguarda i canoni di locazione dei mesi di marzo / aprile / maggio 2020 (aprile / maggio / giugno per gli esercenti attività alberghiera / agrituristica c.d. “stagionale”).
La nuova norma ha modificato la disciplina del bonus in esame:
- estendendo lo stesso anche al canone relativo al mese di giugno (luglio, per le predette strutture turistico ricettive);
- prevedendo l’irrilevanza dell’ammontare dei ricavi 2019 (€ 5 milioni) per poter accedere al beneficio anche a favore delle strutture termali.
Con la Circolare 6.6.2020, n. 14/E, l’Agenzia delle Entrate ha inoltre fornito una serie di chiarimenti in merito al bonus. In particolare è stabilito che il bonus in esame è concesso, nella misura del 50% del canone di locazione, con riferimento ad un immobile utilizzato promiscuamente per l’esercizio dell’attività di lavoro autonomo. A tal fine è necessario che il professionista non disponga di un altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio della propria attività nel medesimo Comune.
Con la Circolare n. 25/E del 20.08.2020 l’Agenzia, evidenzia:
- che il bonus è riconosciuto anche con riferimento all’immobile locato ad uso abitativo strumentale
all’attività di Bed and Breakfast esercitata in forma imprenditoriale.
- che i soggetti (medici) che svolgono attività intramoenia (non in possesso di partita IVA), nel rispetto della normativa sanitaria e dei regolamenti aziendali, presso studi professionali privati non possono beneficiare del credito d’imposta in esame.
Commerciale con cedolare secca anche se non scelta alla registrazione Per i contratti fatti nel 2019 su immobili C1 opzione sempre ammessa
In caso di contratto di locazione commerciale di un immobile C1 stipulato nel 2019, l’opzione per la cedolare secca è sempre ammessa in una qualsiasi delle annualità successive nonché in sede proroga, anche se il contribuente non ha esercitato la scelta in sede di registrazione iniziale. La risposta a interpello n. 184 conferma quanto era già desumibile dalla norma e supera così il contrario avviso della DRE Lazio Ai sensi dell’articolo 1, comma 59, legge n. 145/2018, con riferimento ai contratti di locazione commerciale stipulati nel 2019, aventi a oggetto immobili della categoria catastale C1, di estensione non superiore a 600 metri quadrati, e relative pertinenze, è ammessa l’opzione per la cedolare secca nella misura del 21%. Poiché la norma richiama i contratti “stipulati nell’anno 2019” continua ad avere efficacia per tutte le annualità future, sino a quando il relativo contratto non termina. Ne consegue che la scelta può essere effettuata sia all’atto della registrazione iniziale del contratto sia in occasione di una qualsiasi delle annualità successive, alla scadenza di pagamento dell’imposta di registro annuale. Con la risposta a interpello n. 297 del 2019, le Entrate hanno sposato una tesi ulteriormente estensiva poiché hanno equiparato la proroga di un contratto (il “+6” dopo un “6+6”) alla stipula di un nuovo contratto. Se dunque si è di fronte ad una locazione sottoscritta nel corso 2013 in relazione alla quale, dunque, le prime sei annualità sono scadute l’anno scorso, in caso di proroga sarà ancora ammissibile l’opzione per la cedolare. Del pari, anche la revoca dell’opzione può essere esercitata a valere da una qualsiasi delle annualità contrattuali. Si ricorda che l’opzione è comunicata attraverso i servizi telematici dell’Agenzia (RLI o RLI-web) oppure presentando il modello RLI compilato all’Ufficio dove il contratto è stato registrato.
CREDITO D'IMPOSTA PER LE LOCAZIONI IN TEMPO DI COVID
Riduzione per i mesi di inattività
Viene riconosciuto il credito d’imposta per il 60% dell’ammontare mensile del canone di locazione, per i mesi di aprile, maggio e giugno, per: Imprenditori, artigiani e professionisti, con ricavi non superiori a 5 milioni di euro attività con calo di fatturato superiore al 50% nel mese di aprile 2020 Immobili destinati allo svolgimento dell’attività. OLTRE CHE IN COMPENSAZIONE, IL CREDITO PUÒ ESSERE ANCHE CEDUTO AL LOCATORE O AL CONCEDENTE O AD ALTRI SOGGETTI, COMPRESI ISTITUTI DI CREDITO E ALTRI INTERMEDIARI FINANZIARI N.B. L’OPZIONE NON E’ CUMULABILE CON QUANTO PREVISTO DALL’ART. 65 DL 18/20 CURA ITALIA
Locazioni brevi
Il fenomeno delle Locazioni Brevi ha assunto un’importanza crescente negli ultimi anni. Specialmente nelle grandi città d’arte o nelle principali località turistiche moltissimi appartamenti sono gestiti con queste modalità.
Questa crescita ha portato sempre più proprietari di immobili a convertire i loro contratti “lunghi“, nelle formula previste dalla Legge n 431/98 (cd “4+4″ o 3+2”), a favore dei più snelli contratti “brevi“.
Un contratto di locazione breve svincola il proprietario da un unico inquilino, prestando l’immobile alle disponibilità di pernottamento di turisti. Questa gestione è molto più complessa di quella di una locazione lunga.
Per questo motivo, molti proprietari non hanno tempo o voglia di seguire direttamente la gestione di questi immobili. Da questa necessità nasce la figura del gestore di immobili per locazioni brevi.
Si tratta di un intermediario che opera per conto del proprietario dell’immobile e che si occupa di tutti gli adempimenti legati alle locazioni brevi.
Questa figura, spesso identificata con il termine “Host“, oppure “Property Manager” è un professionista che effettua gestione di immobili di terzi.
Attraverso questa guida voglio indicarti il modello di business dei soggetti che effettuano gestione di immobili di terzi con affitti brevi. Il tutto guardando all’attività da un punto di vista civilistico e fiscale.
Se vuoi iniziare o migliorare questo tipo di attività, non perderti questo articolo.
Cominciamo!
Indice degli Argomenti
· LOCAZIONI BREVI TURISTICHE: DEFINIZIONE
· GESTIONE DI IMMOBILI DI TERZI NELLE LOCAZIONI BREVI
· GESTIONE DI IMMOBILI DI TERZI COME CASA VACANZE
· GESTIONE DI IMMOBILI DI TERZI TRAMITE INTERMEDIARI
· GESTIONE DI IMMOBILI DI TERZI: ADEMPIMENTI PER AVVIARE UNA ATTIVITA’ COMMERCIALE
· GESTIONE DI IMMOBILI DI TERZI NELLE LOCAZIONI BREVI: CONSULENZA
Locazioni brevi turistiche: definizione
Il punto di partenza per analizzare la disciplina della gestione di immobili di terzi con affitti brevi è capire cosa si intende per Locazione Turistica.
Le Locazioni Brevi o turistiche sono disciplinate dall’articolo 4 del DL n 50/17. Questa norma ha per la prima volta dato una definizione di Locazione Breve.
In particolare, si tratta di contratti d locazione che presentano le seguenti caratteristiche:
· Hanno ad oggetto immobili abitativi (non vengono prese in considerazione le pertinenze);
· Hanno durata non superiore a 30 giorni. Si tratta di contratti non soggetti a registrazione. Per la verifica dell’obbligo di registrazione è necessario considerare tutte le locazioni stipulate nell’anno dal medesimo locatore con il medesimo conduttore aventi ad oggetto il medesimo immobile. Ex art. 2-bis, Tariffa, Parte II, DPR n 131/86;
· Siano stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa. Requisito riferito ad entrambe le parti del contratto.
Il contratto di locazione breve può comprendere anche l’offerta di servizi accessori:
· Servizio di fornitura di biancheria;
· Servizio di pulizia dei locali.
Soltanto quando i servizi risultano preponderanti di fronte alla mera locazione si ricade nell’attività di impresa alberghiera (attività commerciale).
Il contratto di locazione breve può essere stipulato direttamente dalle parti private. Oppure, in alternativa il contratto può essere concluso anche da soggetti che effettuano gestione di immobili di terzi.
Si tratta dei soggetti che effettuano intermediazione immobiliare anche attraverso la gestione di portali online.
In generale il contratto di locazione breve è regolato dalle disposizione del codice civile in tema di locazione.
Grazie a queste caratteristiche i contratti di locazione di tipo turistico stanno notevolmente aumentando negli ultimi anni.
I portali di prenotazione online (ota)
Il gestore di immobili di terzi, ovvero l’intermediario immobiliare è colui che opera per conto del proprietario o a nome proprio per offrire l’immobile a turisti.
L’offerta dell’immobile avviene prevalentemente sfruttando portali online specializzati nella locazione breve.
Si tratta di portali, definiti OTA, che mettono in contatto potenziali ospiti con chi mette a disposizione l’immobile per periodi fino a 30 giorni.
I più famosi portali OTA esistenti sono i seguenti:
· Airbnb.it;
· booking.com;
· Wimdu.it o
· HomeAway.it
ma nel web ve ne sono molti altri (Vrbo.com, VacationRentals.com, Tripadvisor.it, HomeHolidays.com).
La funzione di questi portali è quella di mettere in contatto domanda ed offerta di immobili per periodi inferiori a 30 giorni. Il portale si trattiene una percentuale per ogni intermediazione effettuata.
Vediamo tutte le informazioni utili per chi volesse avviare questo tipo di attività.
Gestione di immobili di terzi nelle locazioni brevi
La figura dell’intermediario immobiliare nella gestione di immobili di terzi è cresciuta molto negli ultimi anni.
Molti proprietari non sono in grado di gestire e non hanno l’esperienza per portare avanti questo tipo di attività. Per questo il ruolo dell’intermediario è divenuto fondamentale per garantire al proprietario adeguata redditività in relazione al suo immobile.
Ma quali sono i modelli di business che l’intermediario immobiliare, Host o Property Manager può adottare.
Si tratta di diverse strade, tutte percorribili, ma con diverse modalità operative di gestione dell’immobile.
Per la mia esperienza fatta a tantissimi intermediari negli ultimi anni, posso dire che non esiste un modello migliore degli altri. Ogni intermediario ha clienti e caratteristiche diverse e quindi, ad ognuno deve essere cucito addosso il modello di business che meglio si confà alle sue caratteristiche.
Vediamo, quindi, le varie possibilità che portano alla gestione di immobili di terzi da gestire attraverso l’utilizzo di locazioni brevi.
Le soluzioni migliori, a mio avviso, sono queste.
Gestione di immobili di terzi come casa vacanze
La prima opzione per chi vuole gestire immobili di terzi attraverso locazioni brevi è quella di costituire una casa vacanze in forma imprenditoriale.
Si tratta della soluzione che, ad oggi, è maggiormente utilizzata dagli intermediari.
La Casa Vacanze (CAV) è una struttura ricettiva, aperta al pubblico, gestita in forma imprenditoriale, organizzata e continuativa.
Le CAV sono costituite da almeno 3 unità abitative poste nello stesso stabile o in stabili diversi siti nelle immediate. Deve trattarsi di strutture situate nelle vicinanze e facenti parte di zona territorialmente omogenea.
Ciascuna unità abitativa è destinata all’alloggio di turisti per una permanenza massima di tre mesi. La struttura è composta da uno o più locali arredati, da servizi igienici e da cucina autonoma.
Cav con sublocazione
Con questa soluzione chi intende gestire immobili di terzi per sfruttarli con locazioni brevi può costituire una CAV e stipulare contratti di affitto tradizionali (“4+4” o “3+2”). Si tratta di contratti che prevedono la sublocazione, tra i vari proprietari di immobili e la CAV.
Una volta stipulato il contratto di locazione ordinario il proprietario della Caf, può mettere sul mercato l’immobile ed iniziare a pubblicizzarlo sui vari portali specializzati in locazioni turistiche. E’ possibile sfruttare questa opportunità fino ad un massimo di sei unità immobiliari totali (se gestite in forma non imprenditoriale).
Il gestore del CAV, quindi:
· E’ chiamato a pagare tutti i mesi l’affitto al proprietario di casa, ed
· E’ chiamato ad incassare il compenso della locazione turistica da lui gestita, attraverso la semplice emissione di ricevute fiscali.
Cav con mandato senza rappresentanza
Lo stesso modello di gestione può essere applicato anche attraverso la stipula di contratti di mandato senza rappresentanza conclusi con il proprietario.
Attraverso questo tipo di contratto il gestore opera per conto del proprietario nella conclusione dei contratti, ma a nome proprio.
In questo modo rischi e responsabilità rimangono in capo all’intermediario, come in un CAV.
In sostanza l’intermediario conclude contratti su quell’immobile in virtù del contratto di mandato concluso con il proprietario. Questi contratti, tuttavia non sono conclusi a nome del proprietario, ma a nome proprio.
Il mandato, infatti, non ha la rappresentanza del proprietario.
Limiti e vantaggi nella gestione di immobili di terzi con cav
Volendo darti un consiglio per quella che è la mia esperienza di consulenza in questo ambito.
La gestione come CAV comporta il sostenimento per l’intermediario di tutti i rischi che ha una struttura ricettiva.
Non mi riferisco al solo rischio legato al pagamento dei canoni di locazione da pagare al proprietario. Ipotesi che può essere superata dall’operare con mandato senza rappresentanza. Bensì dai rischi legati a possibili responsabilità dovute al comportamento degli ospiti nell’immobile.
Ogni tipo di responsabilità, infatti, con questo tipo di gestione è a carico dell’intermediario gestore.
E’ un rischio che devi necessariamente correre.
Il vantaggio di questo modello di business, invece, riguarda il fatto che il guadagno derivante dalla differenza tra canone di affitto (o compenso) pagato e corrispettivi derivanti dalla locazione turistica, è tutto del gestore del CAV.
In sostanza, le responsabilità sono elevate, ma è vero anche che i compensi che si possono percepire sono altrettanto elevati.
Per approfondire: La gestione di case vacanze in forma imprenditoriale
Gestione di immobili di terzi tramite intermediari
Il secondo modello di business legato alla gestione di immobili di terzi è quello legato all’intermediazione immobiliare.
In sostanza è il modello di business degli Agenti Immobiliari. L’attività di intermediazione in ambito immobiliare, in Italia, è una prerogativa degli Agenti Immobiliari.
In pratica, il proprietario dell’immobile stipula un contratto di mandato con rappresentanza con l’agenzia immobiliare. Nel contratto il proprietario conferisce delega alla ricerca di potenziali inquilini per locazioni brevi con finalità turistiche.
Rispetto al modello di business precedente in questo caso il rapporto tra proprietario dell’immobile ed intermediario è quello di mandato con rappresentanza. Questo vuol dire che l’Agente Immobiliare opera in nome e per conto del proprietario di casa.
Con questo modello di business all’intermediario spetta esclusivamente una provvigione, legata all’attività di intermediazione effettuata.
In questo caso il contratto di locazione breve viene stipulato tra l’ospite ed il proprietario di casa. L’Agente Immobiliare funge soltanto da intermediario che opera per conto del proprietario di casa.
Si tratta di un compenso legato alla mediazione e a tutte operazioni necessarie a fornire maggiore visibilità all’annuncio di affitto. Solitamente un’agenzia immobiliare per questo tipo di attività chiede una provvigione che va dal 15% al 20% del compenso ottenuto dalla locazione turistica.
Limiti e vantaggi dell’intermediazione dell’agente immobiliare
Il vantaggio di operare con questo modello di business è che vi sono necessariamente minori responsabilità da sostenere. Si opera come intermediari che stipulano contratti per conto del proprietario. Quindi, non si deve sostenere un vero e proprio rischio imprenditoriale come nel caso del CAV.
Il compenso dell’intermediario, in questo caso, è costituito da una provvigione, calcolata su ogni pernottamento concluso.
Anche in questo caso il nesso compensi / responsabilità va di pari passo. A minori responsabilità corrisponde un guadagno inferiore.
Il lato negativo, invece, riguarda l’impegno di tempo da dedicare a questo tipo di attività.
Ogni conclusione di contratto, infatti, comporta molti adempimenti per l’intermediario. Considerando il fatto che per ottenere buoni guadagni occorre concludere molti contratti, il rischio è che non vi sia tempo sufficiente per seguire tutte le gestioni immobiliari.
Quello che voglio dire è che questo modello di business deve essere scalato in poco tempo se si vogliono ottenere profitti. Maggiore è il numero di mandati conclusi, maggiori sono i guadagni che si possono ottenere, ma la gestione deve passare necessariamente da collaboratori.
Insomma, ti servirà una struttura organizzativa in grado di operare per tuo conto. Solo in questo modo riuscirai ad ottenere dei profitti interessanti.
Il secondo aspetto da considerare è che questa attività, per legge, è prerogativa dei soggetti che hanno i requisti per operare come Agenti Immobiliari.
Se non sei un agente immobiliare e vuoi operare con questo modello di business devi seriamente pensare ad ottenere il patentino per l’esercizio dell’attività.