OGGETTO: Detrazione per interventi di efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico degli edifici, nonché opzione per la cessione o per lo sconto in luogo della detrazione previste dagli articoli 119 e 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio) convertito con modificazione dalla legge 17 luglio 2020, n. 77–
Primi chiarimenti : allegato completo agenzia delle entrate
Tipologie di lavori e immobili
La norma fissa gli interventi “trainanti o principali” che consentono – a determinate condizioni – la detrazione del 110%: antisismici, di isolamento termico degli involucri, di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni degli edifici in condominio, sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari. Se «eseguiti congiuntamente ad almeno uno» di questi interventi, possono avere il 110% anche alcuni lavori “trainati”: di efficientamento energetico, installazione di impianti fotovoltaici e di sistemi di accumulo, infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.
Questi interventi, come illustra la circolare 24/E dell’8 agosto , devono essere realizzati su:
- parti comuni di edifici residenziali in condominio (lavori trainanti e trainati);
- edifici residenziali unifamiliari e pertinenze (trainanti e trainati);
- unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (trainanti e trainati);
- singole unità immobiliari residenziali e pertinenze all’interno di edifici condominiali (solo lavori trainati).In quest’ultimo caso ci si riferisce ai lavori eseguiti in appartamento, dove il singolo inquilino può sfruttare il superbonus in casa – ad esempio, per cambiare le finestre e gli infissi con altri più efficienti – solo se il condominio esegue con il 110% un cappotto termico su tutto l’edificio o sostituisce l’impianto di riscaldamento centralizzato: esegue, cioè, un’opera trainante.
La circolare: alcune puntulaizzazioni Superbonus su condomini a prevalente destinazione abitativa
Anche se la norma agevolativa del superbonus del 110% non pone alcun limite alla tipologia di unità immobiliari che compongono l’edificio condominiale, ritiene di non consentire la detrazione delle spese per i lavori sulle parti comuni condominiali da parte di contribuenti (di qualunque tipologia: persona fisica, impresa o professionista) che possiedano o detengano unità immobiliari non abitative in condomìni prevalentemente non residenziali, cioè quelli in cui la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia inferiore al 50 per cento. In caso contrario (superficie complessiva delle unità immobiliari residenziali superiore al 50%), invece, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali, che sostengono le spese per le parti comuni.
Superbonus legato al concetto giuridico di Condominio
Secondo la circolare 24/E/2020, paragrafo 1.1, la norma agevolativa del 110% fa riferimento «espressamente ai condomìni e non alle parti comuni di edifici». Pertanto, l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica. Per questo motivo, per l’agenzia delle Entrate, il superbonus «non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti».
La mancata assimilazione delle Entrate degli edifici con più unità immobiliari (anche più di due) di un unico proprietario al condomìnio, ai fini del 110%, comporta l’impossibilità per qualunque contribuente di beneficiare del superbonus sui lavori sulle parti comuni di edifici interamente di sua proprietà, costituiti da due o più unità immobiliari (si presume diverse dalla pertinenze), come ad esempio una bifamiliare.
Il chiarimento influenza anche i casi in cui due o più contribuenti siano proprietari, per quote indivise, dell’intero stabile, costituito da due o più unità immobiliari (si presume diverse dalle pertinenze). In questi casi, infatti, non si è in presenza di un condomìnio, ma di una comunione, pertanto, per le Entrate, non spetta il 110 per cento.
Interventi su singole unità private: chiara è l’indicazione contenuta nel paragrafo 2 della circolare 24/E/2020, laddove le Entrate, elencando gli interventi ammessi al superbonus, hanno richiamato quelli «su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati)»: in sostanza, sugli alloggi condominiali si può usufruire del 110% solo con gli interventi trainati di risparmio energetico qualificato.